不動産賃貸借契約とは
事務所、マンション・アパート等の建物や駐車場などの土地を貸し借りする際に、貸主と借主間で締結する契約のことです。
不動産
定着物とは、土地の上に定着した物であり、建物、樹木、移動が困難な庭石などを指します。
賃貸借とは
「民法第６０１条」では「①当事者の一方（貸主）がある物の使用及び収益を相手方（借主）にさせることを約し、②相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び③引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。」と定義されています。
賃貸借契約のポイントは、①ある物を相手方に貸し出すこと、②相手方はある物を借り受ける対価を支払うこと、③借り受けた物は期間満了後返還すること、の３点であり、どれか１つでもかけてしまうと、賃貸借契約として成立しません。
ある物とは、不動産（土地や建物）に限らず、自動車や重機、その他管理機械などの動産（有形物）、無形物（ソフトウェアやデジタル商品など）のほか、金銭も賃貸借契約の対象となります。
不動産賃貸借契約のポイント
①貸借物件の指定（範囲）
②賃料（増額・減額に関する条項）
③契約期間（自動更新の有無）
④敷金・礼金・更新料やその他地域別慣習の諸費用（保証金など）のほか、共益費等の家賃以外の費用負担の有無
⑤使用目的・禁止事項
⑥解約条項の有無
⑦原状回復・明渡しに関する条項 ≪最重要≫
原状回復
実務上は、賃貸借契約の原状回復に関して、修繕分担表などで負担部分が具体的に定められていることが多いため、物件を借りる前に借主負担部分は全て把握・確認し、経年劣化や通常の使用方法で生じる汚れ等まで借主負担となっていないか注意し、貸主に一方的に有利な契約書の記載になっていないかを確認することが重要です。
貸主が負担すべき原状回復箇所ー例
→家具の設置による床のへこみ、壁にポスターを貼る際に生じる画鋲の穴、日照などの自然現象により発生した、畳、クロスの変色等は、貸主負担となります。
借主が負担すべき原状回復箇所ー例
→、借主が、窓や壁の結露を放置したことによるシミ・カビ、壁のヤニ汚れ、借主が清掃・手入れを怠った結果生じたコンロ周りや風呂場の汚れ等が借主負担となります。